বাংলাদেশে দলিলের প্রকারভেদ ও কোনটি কী কাজ করে

প্রকাশক বিডিপ্রপার্টি সম্পাদনা দল · হালনাগাদ: ২১ আগস্ট, ২০২৬

দলিল হলো সেই দস্তাবেজ যা জমিতে স্বার্থ হস্তান্তর করে, এবং কোনটি লাগবে তা নির্ভর করে আসলে কী ঘটছে তার ওপর। সরাসরি বিক্রি হলে সাফ-কবলা। পরিবারের মধ্যে দান হলে হেবা। যৌথ বা উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি ভাগ করলে বণ্টননামা। পরে বিক্রির চুক্তি হলে বায়নাপত্র — এবং গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, সেটি নিজে কিছুই হস্তান্তর করে না।

সাফ-কবলা — বিক্রয় দলিল

মূল্যের বিনিময়ে সাধারণ সরাসরি বিক্রি। বেশিরভাগ সম্পত্তি ক্রয়ের পেছনে এই দলিলটিই থাকে, এবং মালিকানা হস্তান্তরের জন্য এটিই রেজিস্ট্রি হতে হয়।

হেবা ও হেবা-বিল-এওয়াজ — দান

হেবা হলো বিনিময় ছাড়া হস্তান্তর, সাধারণত নিকটাত্মীয়ের মধ্যে। হেবা-বিল-এওয়াজ হলো নামমাত্র মূল্যের কিছুর বিনিময়ে করা দান। পার্থক্যটি গুরুত্বপূর্ণ, কারণ শুল্ক এবং পরবর্তী চ্যালেঞ্জের ক্ষেত্রে দুটিকে আলাদাভাবে দেখা হয়।

বণ্টননামা — বিভাজন

যৌথভাবে, সাধারণত ওয়ারিশদের দ্বারা ধারণ করা জমিকে আলাদা আলাদা অংশে ভাগ করে। বণ্টন না হওয়া পর্যন্ত সহ-মালিকেরা পুরো জমিতে অবিভক্ত অংশ ধারণ করেন, নির্দিষ্ট কোনো টুকরো নয় — পারিবারিক জমির “নিজের” কোণটি দেখানো ক্রেতারা এই পার্থক্যে অবাক হন।

বায়নাপত্র — বিক্রির চুক্তি

ভবিষ্যতে বিক্রির চুক্তি, সাধারণত অগ্রিম টাকা দিয়ে। এটি কেবল একটি চুক্তিগত অধিকার তৈরি করে, এর বেশি কিছু নয়। মালিকানা বদলায় কেবল বিক্রয় দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রি হলে, তাই বায়নাপত্রের বিপরীতে দেওয়া অগ্রিম ততক্ষণ ঝুঁকিতে থাকে।

এওয়াজ — বিনিময়

যেখানে একজন অন্যজনের কাছ থেকে না কিনে দুই পক্ষ সম্পত্তি অদলবদল করে। দুই দিকই হস্তান্তর এবং দুটিই রেজিস্ট্রি করতে হয়।

সাধারণ জিজ্ঞাসা

বায়নাপত্র কি আমাকে মালিক বানায়?

না। এটি পরে বিক্রির একটি চুক্তি। মালিকানা যায় কেবল বিক্রয় দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রির মাধ্যমে। বায়নাপত্রের অধীনে দেওয়া টাকা একটি চুক্তিগত দাবি কেনে, জমি নয়।

হেবা কি ফেরানো যায়?

সম্পন্ন দান সাধারণত ইচ্ছেমতো ফেরানো যায় না, তবে নিয়ম নির্ভর করে প্রযোজ্য ব্যক্তিগত আইনের ওপর এবং দখল হস্তান্তর হয়েছিল কি না তার ওপর। যেকোনো একটি ফলাফলের ওপর নির্ভর করার আগে পরামর্শ নিন।

অবিভক্ত পারিবারিক জমিতে কি এক ওয়ারিশের অংশ কেনা যায়?

অবিভক্ত অংশ কিনতে পারেন, কিন্তু আপনি পুরো জমির একটি অংশ কিনছেন, মাটিতে দাগ কাটা নির্দিষ্ট টুকরো নয়। কারও নির্দিষ্ট দাগ ধারণ করার আগে বণ্টন হতে হবে।