বাংলাদেশে জমি কেনার আগে মালিকানা যাচাই করবেন যেভাবে

প্রকাশক বিডিপ্রপার্টি সম্পাদনা দল · হালনাগাদ: ২১ আগস্ট, ২০২৬

টাকা দেওয়ার আগে পাঁচটি বিষয় যাচাই করুন। এক, বিক্রেতাই বর্তমান খতিয়ানে নামধারী ব্যক্তি কি না। দুই, তার পেছনের রেজিস্ট্রিকৃত দলিলের ধারাবাহিকতা অক্ষুণ্ন কি না। তিন, নামজারি ও খাজনা বিক্রেতার নামে হালনাগাদ কি না। চার, মৌজা ম্যাপের দাগটিই আপনাকে মাঠে দেখানো জমি কি না। পাঁচ, সাব-রেজিস্ট্রার থেকে নেওয়া নন-এনকামব্রেন্স সার্টিফিকেটে কোনো বন্ধক বা বিরোধ দেখাচ্ছে কি না। চতুর্থ ও পঞ্চমটি বাদ দেওয়াতেই বেশিরভাগ ক্রেতা ক্ষতিগ্রস্ত হন।

রেকর্ডে কি বিক্রেতার নাম আছে?

eporcha.gov.bd-তে দাগটি খুঁজে রেকর্ডভুক্ত দখলদারের নাম বিক্রেতার জাতীয় পরিচয়পত্রের সঙ্গে মিলিয়ে দেখুন। কেউ মালিকের পক্ষে বিক্রি করলে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দেখতে চান এবং সেটি রেজিস্ট্রিকৃত ও এখনো বলবৎ কি না যাচাই করুন।

দলিলের ধারাবাহিকতা কি অক্ষুণ্ন?

বিক্রেতার দলিল থেকে পেছনের দিকে প্রতিটি হস্তান্তর ধরে এমন একটি মূলে পৌঁছান যার ওপর ভরসা করা যায়। ধারাবাহিকতায় ফাঁক মানে মালিকানায় ফাঁক, এবং সংশ্লিষ্ট সবাই নিশ্চিত বলেই সেটি বন্ধ হয়ে যায় না।

নামজারি ও খাজনা কি হালনাগাদ?

বিক্রেতা যদি কখনো জমিটি নিজের নামে নামজারি না করে থাকেন, তবে তিনি এমন কিছু বিক্রি করছেন যা রেকর্ড অনুযায়ী তার নয়। বকেয়া খাজনাও পরে নামজারিতে বাধা দেয়, এবং কেনার পর সেটি আপনার সমস্যা হয়ে দাঁড়ায়।

মাঠের জমি কি রেকর্ডের জমি?

মৌজা ম্যাপ ও দাগ নম্বরের সঙ্গে বাস্তব সীমানা মিলিয়ে দেখুন, সম্ভব হলে একজন আমিন বা সার্ভেয়ার নিয়ে। দাগ নম্বর, পরিমাণ এবং বিক্রেতা যা দেখান — এগুলো সবসময় মেলে না।

জমির বিপরীতে কি আগে থেকেই কোনো দাবি আছে?

সাব-রেজিস্ট্রার থেকে যথেষ্ট সময়কাল ধরে নন-এনকামব্রেন্স সার্টিফিকেট চেয়ে নিন। এটি রেজিস্ট্রিকৃত বন্ধক ও দায় দেখায়। অরেজিস্ট্রিকৃত দাবি বা চলমান মামলা দেখায় না, তাই সেগুলো আলাদাভাবে জিজ্ঞেস করুন।

সাধারণ জিজ্ঞাসা

অনলাইনে খতিয়ান দেখাই কি যথেষ্ট?

না। এটি কেবল বলে রেকর্ডে আজ কী আছে। দায়বদ্ধতা, চলমান মামলা, কিংবা আপনাকে দেখানো জমিটিই রেকর্ডের জমি কি না — কিছুই দেখায় না।

কাগজপত্র কে যাচাই করবে, আমি না আইনজীবী?

নামমাত্র টাকার বেশি কিছু দেওয়ার আগে ভূমি আইনে অভিজ্ঞ একজন আইনজীবীকে দিয়ে মালিকানার ধারাবাহিকতা পড়িয়ে নিন। ত্রুটিপূর্ণ মালিকানার খরচের তুলনায় সেই পরামর্শের খরচ সামান্য।

সবচেয়ে সাধারণ সমস্যা কোনটি?

এমন কারও কাছ থেকে জমি কেনা যার নিজের নামজারিই কখনো সম্পন্ন হয়নি, ফলে রেকর্ডে আগের মালিকের নাম রয়ে গেছে। যাচাই করা সস্তা, পরে আবিষ্কার করা ব্যয়বহুল।